楼市下半年走势将会如何?|歌斐地产白皮书后续一

摘要: 系列文章为您解读歌斐地产白皮书。

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作者:品牌市场中心 刘梦洁

在2017年8月26日举办的“2017诺亚财富房地产金融高峰论坛”上,歌斐资产正式发布了《2017中国房地产金融行业白皮书》(以下简称歌斐地产白皮书)。这份白皮书回顾了宏观经济及房产政策基本面,并在此基础上对未来房地产行业的发展进行展望。


时光变迁,2017年更是充满希望与挑战的一年。在楼市调控压顶、市场持续降温、金融去杠杆、租售同权重磅落地、企业整合速度和洗牌速度加快的背景下,楼市下半年的走势将会如何?请看小斐为您带来的歌斐地产白皮书解读系列第一篇吧!


从15年“去杠杆、去库存”,到16年9月全面开启限购,再到17年初中央层面落实土地“有供有限”,支持发展住房租赁市场;同时,三、四线城市开启调控热潮与不断扩容的“限售”成为本轮调控最大的“亮点”。

 

在中央层面,今年上半年,中央没有出台全国性的刺激或紧缩政策,更多在酝酿房地产市场调控长效机制的具体措施,主要表现在两个方面:首先是落实土地供应端“有供有限”,其次是推动住房租赁市场的发展;在地方层面,限购、限贷城市逐渐由一二线城市向三四线城市扩容。


 一二三四线城市住宅市场现状


1、各线城市土地市场供求平稳,成交楼板价表现分化 :


截止2017年上半年,住宅土地市场各线城市基本保持供求平稳的态势,成交楼板价呈现:一线微降、二线涨幅收窄、三四线大涨的特点。商办土地市场供求方面 :一、二线平稳、三四线供过于求。成交楼板价方面 :一线 17 年上半年大涨,二、三四线涨幅收窄。

 

预计:随着一线及热点二线城市土地新政的发酵,未来仍将保持目前的降温态势。而三四线城市土地仍将持续受到关注,尤其是环热点城市的三四线的楼板价仍保持热度。



2、住宅市场表现及预测



供应:上半年多数热点城市供应量同比大幅减少,主要是严控申报价格导致预售证审批环节趋严,从而新增供应量持续偏紧。

 

成交:受密集紧缩调控政策影响,重点城市上半年成交几乎全部滑落,多数城市同比降幅超半。

 

价格:上半年热点城市价格同比明显上涨。

 

预计:下半年重点城市供求表现仍将维持现状,成交价格将小幅下调或者维持平稳。


3、近两年各线城市商品住宅市场成交受政策影响表现


市场的成交量受政策的影响非常明显,尤其是政策不断收紧的一线及二线城市,市场成交量同比下降非常明显。预计随着调控政策的持续发酵和不断扩容,出台调控政策的部分三四线城市成交量亦将出现下降。



4、重点城市二手房存量市场及预测


北京、上海、深圳已经进入存量房的时代,二手房市场占有量远远超出新建商品住宅市场。今年以来,杭州存量房市场表现活跃,市场占有量也明显超出新房市场。明显的能看出,受调控政策影响,热点城市的二手房市场成交量也出现明显的下滑,尤其是上海、杭州、南京。价格方面,各城市的一、二手房的走势几乎一致。预计今后随着市区可供应土地的逐渐减少,步入存量房市场是大势所趋,二手房成交主导市场的趋势将不断强化。

 

对于开发企业来说,存量时代的压力可想而知。土地供应有限,一线城市市场开发空间正在缩小;但是,存量房时代,房地产模式由传统的一次性销售转向长期持有运营,提供高效的服务与平台也是未来盈利的重点。另外,一线城市租赁需求旺盛,长租市场也是一片新蓝海;城市产业变迁和建筑物老旧,置换出大量的更新机会。



总体未来预测


预计下半年楼市政策仍以“稳”为主,政策的出台仍将主要集中在三四线,信贷收缩的影响将逐步显现。

 

1、政府在逐步引导房企和市场发展大方向,坚持住宅回归“住”的本质属性,贯彻“房子是用来住的,不是用来炒的”理念不动摇。

 

2、一线及热点二三线楼市的房价仍处高位,上涨压力仍存,因此短期内调控政策不会有放松的可能。另外,调控政策的效果正在逐步显现,成交量同环比大幅下滑,房价涨幅也开始收窄,因此政策亦无收紧的必要。

 

3、由于热点外溢,部分三四线城市楼市量价齐升,不排除未来会有更多的三四线城市加入楼市调控的队伍,所以未来三四线城市将变成调控的主战场。


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